امروزه با پیشرفت فناوری و ورود  تجهیزات به همراه جدیدترین تکنولوژی به صنعت تاسیسات، موضوع  نگهداری، بهره برداری و تعمیرات   اصولی، برنامه ریزی شده و دقیق از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

سیستم نگهداری پیشگیرانه (preventative maintenance) یکی از انواع سیستم های نگهداری و تعمیرات است که اولویت خود را به برنامه ریزی مدون تعمیر و سرویس تجهیزات و قطعات قبل از خرابی معطوف داشته و با تدوین دستورالعمل های  مناسب به انجام سرویس ها، بازدیدهای دوره ای و بررسی قطعات می پردازد.

نقش و اهمیت نگهداری پیشگیرانه تاسیسات ساختمان

 

هدف اصلی از انجام نگهدار  پیشگیرانه در تاسیسات، بهینه کردن توانایی تجهیزات و دستگاه ها جهت دست یابی به حداکثر کارایی، کاهش خرابی و از کارافتادگی آنها بوده و اهداف جزیی آن شامل افزایش آماده بکاری، افزایش قابلیت اطمینان، کاهش هزینه های اضافی و کاهش توقف ها است.

اهداف راهبری و نگهداری تأسیسات در ساختمان عبارتست از:

  • کاهش هزینه های انرژی مانند (برق، گاز و غیره).
  • کاهش هزینه های تعمیرات تکراری و متوالی و در نتیجه استفاده بهتر از قطعات یدکی و ... .
  • افزایش کیفیت راهبری و جلوگیری از مشکلاتی که بر اثر خرابی تجهیزات و دستگاه ها به وجود می آید.
  • ایجاد نظم و ترتیب و استاندارد کردن کارهای تعمیراتی.
  • بهینه نمودن هزینه های نگهداری و تعمیرات.

                           

از این رو نیز شاخصه های تعمیرات سنتی به شرح زیر می باشد:

  • تعمیر دستگاه، پس از خرابی آن
  •  انجام سرویس ها و بازدیدها بصورت ناقص، جزیره ای و سلیقه ای
  • عدم ثبت مستمر اطلاعات تعمیراتی.
  • عدم بررسی و تجزیه و تحلیل اطلاعات ثبت شده و صدور گزارش های مورد نیاز.
  • عدم بهره برداری از نتایج گزارشات به منظور اصلاح روشها.

هزینه اولیه هر تجهیز و سامانه رقم قابل توجهی است که تنها در صورت افزایش طول عمر مفید از آن، این هزینه قابل توجیه اقتصادی است، لذا مسئله اصلی افزایش طول عمر مفید یک دستگاه است

در حال حاضر بسیاری از سامانه های تاسیساتی فعال در ساختمانهای مسکونی و حتی اداری به علت مشکلات طراحی نامتناسب و یا ضعف در اجرا و راه اندازی نادرست ، در نقطه  مناسب و اصلی خود فعالیت نمی کنند. محاسبه اشتباه بار حرارتی و برودتی و یا دست بالا گرفتن  و غیر واقعی محاسبه نمودن آن (بدلیل عدم اطمینان طراح از عملکرد خود که اصطلاحا به آن Over Design میگویند)، اغلب باعث خرید سیستمی بسیار بالاتر از نیاز واقعی ساختمان شده است که خود هزینه های اضافی را در فراِیند تعمیر و نگهداری موتورخانه ها به کارفرما و مدیر سیستم تحمیل می نماید.

تعمیر دستگاه، پس از خرابی آن

 

 

 انجام سرویس ها و بازدیدها بصورت ناقص، جزیره ای و سلیقه ای

 

همچنین در برخی اوقات وقتی که بار حرارتی و برودتی یک  مجموعه مسکونی محاسبه شد، انتخاب یک دستگاه( دیگ، چیلر ، پمپ و ... ) و یا استفاده  از دو یا چند دستگاه موازی ولی کوچکتر، از هنرهای طراحی است که در پروسه و فرآیند تعمیر و نگهداری سیستم  باعث کاهش هزینه های جاری ساختمان میشود.

به طور علمی و عملی مسئله تعمیر و نگهداری پیشگیرانه، استفاده از  نیروی متخصص و آموزش دیده برای انجام امور از لحظه طراحی  تا پایان عمر مفید یک سامانه را شامل می شود و این برخلاف دیدگاهی افرادی است که گمان می کنند که تعمیرات و نگهداری فعالیتی است که هر نیروی آچار به دست و غیر ماهری قادر به انجام آن است.

 

  • نکات اصلی و مهمی که جهت حفظ سامانه تاسیسات مکانیکی ساختمان عنوان می شوند، عبارتند از:
  •   عمل به دستورات توصیه شده در دفترچه راهنمای هر دستگاه.
  •   انجام تعمیرات و بازدید های  دوره ای به طور منظم و علمی.
  •   استفاده از مشاورین متخصص و کمک گرفتن از آنان در جهت آموزش مورد نیاز به عوامل اجرایی ساختمان.
  •   بررسی ظاهری وضعیت دستگاه به طور منظم  جهت شناسایی و رفع مغایرت های به وجود آمده در بازدید های دوره ای.
  •   ثبت خلاصه ای از تعمیرات دستگاه به طور که همیشه قابل دسترس و استفاده باشد.
  •   حفظ اطلاعات دستگاه شامل دفترچه راهنما ، نقشه و… در مکانی مناسب و قابل دسترس.

اصلی ترین انتقاد به عملیات نگهداری پیشگیرانه، هزینه بالای تعویض متناوب و اسقاط کردن قطعات در شرایطی است که برخی از آنها باقی مانده عمر قابل توجهی دارند. برنامه نگهداری پیشگیرانه با تناوب های کوتاه تر، مستلزم بهبود قابلیت اطمینان آماری است .  افزایش تکرر معاینه و باز کردن دستگاه و تعویض ها می باشد. این روش منجر به افزایش ریسک آسیب دیدگی ناشی از فرایند نگهداری و تعمیر می شود. علی رغم همه این موارد، نگهداری پیشگیرانه برای اعمال در اکثر تجهیزات آبرسانی، تهویه مطبوع و غیره اساس روشهای اصلاحی می باشد. آنچه مورد نیاز است، روشی است که مشخص نماید در چه زمان و چه میزان، شرایط یا استفاده از دستگاه یا سیال، احتمالا بر جدول زمانی PM اثر گذاشته و بتواند متناسبا در تنظیم آن موثر باشد.

     هنگامی که طرحی را جهت پاک سازی و انجام عملیات در نظر می گیرید، لیستی از وظایف تجهیزات در حال کار را که باید به صورت ماهانه، سه ماهه، سالانه و غیره انجام شود، در نظر بگیرید. سپس آن ها را وارد برنامه مدیریتی نگهداری تجهیزات موجود کنید، فقط مطمئن شوید که این مطلب توسط اپراتور قابل بازیابی باشد. یک برنامه جامع باید یک تاریخچه جامع تعمیر و نگهداری در هر قطعه تجهیزات و همچنین هزینه های اصلاح شده ارائه دهد.

در امر نگهداری پیشگیرانه تجهیزات تجربه نشان می دهد ما نیاز به یک رکورد خوب و واضح در مورد انجام خدمات و زمان انجام آن داریم.

قرار دادن برچسب در تجهیزات شما روش دیگری برای نگهداری مهندسی شده تاسیسات می باشد و از فعالیت هایی است که بر روی بسیاری از اجزای مختلف تجهیزات موتورخانه مرکزی و پمپ خانه ها انجام می شود.

سیستم های مورد استفاده در ساختمان نیروهای محرک تمامی امکانات ساختمان می باشند. بدون نور، آب یا گرمایش و سرمایش، یک ساختمان غیرقابل سکونت خواهد بود، به همین دلیل یک برنامه تعمیر و نگهداری پیشگیرانه و پیشگام قوی دلخواه نیست؛ این گزینه حتما باید مورد توجه قرار گیرد.