مقدمه: برای به حداقل رساندن استهلاک تاسیسات ساختمان و از کار افتادن های پی در پی تجهیزات موتورخانه، بایستی روش "نگهداری پیشگیرانه" را الگوی کار قرار داد. بدین ترتیب که با دانستن طول عمر قطعات، پایان عمر آن را محاسبه و پیش از پایان عمر آن قطعه، از خرابی و خاموشی ناخواسته تاسیسات ساختمان جلوگیری نمود.

تاسیسات هر ساختمان از چند جهت دارای اهمیت است. یکی اینکه بخش عمده ای از سرمایه گذاری اولیه را بخود اختصاص میدهد. اعدادی حدود 100 هزار تا 250 هزار دلار تنها برای یک دستگاه چیلر مبلغ دور از ذهنی نیست. (مبلغی در حدود یک تا بیش از سه میلیارد تومان!).

بنابراین بایستی برنامه ی دقیق و مدونی برای حفظ این بخش از سرمایه داشت. و دیگر اینکه تاسیسات ساختمان، رابطه ی مستقیمی با آسایش و رفاه کاربران و یا ساکنین آن ساختمان دارد. چنانچه برای نگهداری پیشگیرانه از موتورخانه و تاسیسات ساختمان برنامه ای وجود نداشته باشد، بایستی در یک برنامه ی منفعلانه، منتظر خرابی ها ماند. عملا در این سیستم، خرابی ها بصورت پی در پی مدیران و اپراتور سیستم را غافلگیر می نمایند.

برای پیاده سازی سیستم نگهداری پیشگیرانه بایستی موارد زیر مورد توجه قرار گیرد :

اول) وجود سیستم مستند سازی : که میتواند بصورت کاغذی ، و یا کامپیوتری باشد. حتی وجود یک فایل اکسل، میتواند شما را نسبت به تعمیرات پیشگیرانه مورد نیاز موتورخانه و تاسیسات ساختمان آگاه سازد. همچنین اپلیکیشن هایی نیز در این مورد وجود دارند، که در مقاله ی جداگانه ای به آن پرداخته خواهد شد.

نگهداری پیشگیرانه تاسیسات ساختمان

دوم) ثبت کلیه وقایع شامل سرویس ها ، تعمیرات و تعویض قطعات در مستندات ( شیت ها و یا فایل هایی که از پیش طراحی شده اند.)

سوم) آگاهی و اشراف به تجهیزات موتورخانه. در بروشور اغلب تجهیزات مدرن موتورخانه، زمان سرویس های دوره ای مورد نیاز برای تجهیزات نوشته شده است. بطور مثال، برای چیلرهای ابارا، بایستی واشر لاستیکی شیرها، هر پنج سال مورد بازبینی قرار گرفته و هر هفت سال تعویض گردند. محلول چیلر جذبی باید بطور سالیانه مورد بازدید قرار گیرد. سیل پمپ های مبرد و محلول در چیلرهای جذبی باید هر 10 تا 12 سال تعویض گردند و ... .

با ورود این اطلاعات به نرم افزار، بطور اتوماتیک نوبت سرویس های دوره ای هر تجهیز را یادآوری خواهد کرد.

بطور کلی میتوان موارد زیر را از مزایای سیستم تعمیرات پیشگیرانه (PM) نام برد:

  • اعلام سرویس های دوره ای مورد نیاز برای هر تجهیز توسط نرم افزار
  • انجام سرویس، بجای تعمیر!!!
  • پیشگیری از خرابی ناخواسته و خواب ناخواسته تجهیزات موتورخانه.
  • پیشگیری از خرابی های زنجیره ای ( خرابی یک بلبرینگ ساده،میتواند به سوختن الکتروموتور و نهایتا به خاموشی چیلر بینجامد... )
  • کاهش هزینه تعمیرات.
  • افزایش کیفیت نگهداری موتورخانه.
  • و ...