زمان مطالعه: ۵ دقیقه

سیستم‌های مدیریت ساختمان (BMS) کنترل و نظارت بر عملکرد سیستم‌های انواع تاسیسات ساختمان در ساختمان‌ها را بر عهده دارند. به طور کلی، اغلب BMS دارای بالاترین پتانسیل برای صرفه‌جویی در هزینه‌ها از طریق استفاده از استراتژی‌های کنترل هوشمند است که عملکرد سیستم تاسیسات ساختمان را بهبود می‌بخشد. مزایای دیگر BMS عبارت‌اند از نظارت بر شاخص‌های کلیدی عملکرد (KPI) و اعلام هشدار به موقع، زمانی که عملکرد اسمی تجهیزات تاسیسات ساختمان متوقف شده است و سیستم‌ها کارآیی ندارند. BMS می‌تواند مفیدترین ابزار برای بررسی عملکرد سیستم‌ها و ارائه خدمات توسط کارشناسان تعمیر و نگهداری باشد.

ماموران انرژی می‌توانند از اطلاعات BMS برای رسم نمودار روند مصرف انرژی یا نمودار نظارت بر مصرف انرژی استفاده کنند و همچنین برای تشخیص علل عملکرد غیر طبیعی سیستم‌ها از آن استفاده می‌شود. از اطلاعات BMS برای تخصیص هزینه‌ها نیز استفاده می‌شود. پیمانکاران تعمیر و نگهداری می‌توانند از BMS برای نظارت بر پارامترهای خاص و از KPIها برای رسیدن به شرایط ایده‌آل تعمیر و نگهداری استفاده کنند و هزینه‌های تعمیر و نگهداری را بدون خدشه وارد کردن به عملکرد سیستم یا قابلیت‌های آن، کاهش دهند.

مصرف انرژی و آب باید به طور مداوم توسط BMS نظارت شود و همچنین سیستم می‌تواند در ارتباط با پارامترهای خاصی که از حد خود تجاوز کرده‌اند، هشدار یا حتی اقدام اصلاحی انجام دهد. برای مثال در سیستم‌های آبیاری با رسم الگوی مصرف آب می‌توان از نشت‌های احتمالی آگاه شد. همچنین ممکن است تخلیه بار یا محدودیت بار در زمان‌های اوج مصرف، عملکرد تجهیزاتی مانند چیلرها و رطوبت‌سازهای الکترود را محدود کند.

بیشتر بدانید: تعمیر و نگهداری چیلرهای تراکمی

متاسفانه در بسیاری از ساختمان‌ها از تمامی پتانسیل BMS استفاده نمی‌شود و گاهی اوقات نیز بررسی بر نحوه عملکرد BMS صورت نمی‌گیرد و از آن بیش از حد کار می‌کشند. گزارش‌های حاکی از عملکرد BMS در پایان پروژه‌ها، اغلب عملکرد ضعیفی از آن نشان می‌دهد. بیش‌تر اپراتورهای BMS آموزش کافی ندیده‌اند؛ بنابراین، با عملکرد آن به خوبی آشنا نیستند- برخی از آن‌ها پیچیده هستند و برای فهمیدن آن‌ها زمان نیاز است. مستندات به روز نمی‌شود تا تغییراتی که در سیستم صورت گرفته، ثبت شود و نمودارهایی برای تشخیص علل ناکارآمدی پارامتر‌های کلیدی رسم شود. چرخه‌های کنترل به ندرت برای بهره‌وری بهینه‌سازی شده‌اند و سیستم‌ها همچنان با تنظیمات پیش‌فرض کار می‌کنند. از دانش پیمانکاران متخصص BMS برای بهینه‌سازی عملکرد و مصرف انرژی سیستم‌ها باید بهره گرفت. عقد قرار داد تعمیر و نگهداری برای نظارت بر عملکرد و افزایش بهره‌وری BMS ضروری است.

برای آن‌که یک BMS از تمامی پتانسیل خود برای بهینه‌سازی مصرف انرژی استفاده کند باید به درستی نصب، راه‌اندازی و تنظیم شود. نظارت و نگهداری مداوم از جمله کالیبراسیون سنسورها و تنظیم فیوز توسط پیمانکاران ماهر برای اطمینان از عملکرد بهینه BMS نیاز است.

مصرف انرژی سیستم‌های مدیریت ساختمان

اجزای BMS در مقایسه با تجهیزاتی که آن‌ها را کنترل می‌کنند، انرژی بسیار کمی مصرف می‌کنند. با این حال، BMS دارای پتانسیل قابل توجهی برای صرفه‌جویی در انرژی از طریق کنترل موثر سیستم‌های تاسیسات ساختمان است.

نگهداری و بهره‌برداری سیستم‌های مدیریت ساختمان

مسائل زیر برای کارایی تعمیر، نگهداری و عملکرد سیستم‌های BMS اهمیت دارد:

• کارشناسان تعمیر و نگهداری باید با قابلیت‌ها و پارامترهای عملیاتی BMS آشنا باشند. درصورت لزوم کارشناسان BMS باید اطلاعات خود درباره تولید یک تعریف عملکردی برای الگوریتم‌های کنترل را به روز رسانی کنند.
• برای پیمانکاران تعمیر و نگهداری دسترسی به BMS برای تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان و اهداف عملیاتی مهم است. پیمانکاران تعمیر و نگهداری باید اطلاعات کافی از عملکرد BMS شامل نظارت و روند توابع را داشته باشند. پیمانکار تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان باید به متخصص BMS اجازه بهینه‌سازی الگوریتم‌های کنترل، برنامه‌ریزی مجدد، تنظیم گزارش روند توابع، نظارت و غربال‌گری‌های تشخیصی را بدهد.
• ضروری است که غربال‌گری‌های تشخیصی برای تایید عملکرد کل سیستم‌های تاسیسات ساختمان از جمله  economy cycle، عملکرد محفظه‌های حجم متغیر هوا (VAV)، مدولاسیون فن‌ها و پمپ‌ها از طریق VSDها، عملکرد چیلر و بویلر از جمله تنظیم مجدد دما و دریچه‌های نشتی صورت گیرد.
• اطمینان حاصل کنید که تجهیزات تاسیسات ساختمان به درستی برنامه‌ریزی شده باشند. توابع شروع و توقف را بهینه‌سازی کنید.
• اطمینان حاصل کنید که پارامترهای کنترل مانند دما، رطوبت نسبی و زمان هدر نمی‌رود. دما مناسب در زمستان ۲۱-۲۲ درجه سانتی‌گراد، در تابستان ۲۳-۲۴ درجه سانتی‌گراد و رطوبت نسبی ۳۵-۶۰ درصد است که بسته به ساختمان، موقعیت و نوع کاربری آن ممکن است تغییر کند. فضاهایی مانند آسانسور، لابی‌ها و سایر راه‌های ارتباطی که در آن افراد زمان نسبتا کوتاهی را صرف می‌کنند، دما متغیر است.
• برای محدود کردن عملکرد نادرست دستگاه‌های مصرف‌کننده اصلی انرژی مانند چیلرها و بویلرها، برنامه BMS را به منظور کنترل ثانویه یا اصلی آن‌ها نصب کنید.
• اطمینان حاصل کنید که سنسورها حداقل سالیانه کالیبراسیون شده‌اند و از عوامل خارجی از جمله نور خورشید، گرما حاصل از تجهیزات اداری و نشتی هوا کابل‌های عایق‌بندی نشده تاثیر نمی‌پذیرند.

پیشنهاد می کنیم این مطلب را نیز مطالعه کنید: نگهداری موتورخانه ساختمان

جایگزینی و ارتقا سیستم‌های مدیریت ساختمان

قبل از جایگزینی یا به‌روز‌رسانی سیستم‌های BMS، مسائل زیر را در نظر بگیرید:

• از جایگزین کردن سیستم‌های مشابه اجتناب کنید. به سادگی می‌توان با به روزرسانی BMS موجود با سخت افزار و گرافیک جدید، سبب بهره‌وری الگوریتم‌های نادرست کنترل BMS شد. انتخاب یک BMS جدید نیاز به مطالعه و مشورت با متخصصین این زمینه دارد.
• از نصب داکت برق، گاز و آب در مکان‌های کلیدی از جمله تابلوهای برق خدمات مکانیکی، چیلرها، برج‌های خنک‌کننده، دستگاه‌های رطوبت‌ساز و رطوبت‌گیر و بویلرها برای نظارت بر عملکرد این سیستم‌ها و گزارش تلفات و خطاهای آن‌ها، اطمینان حاصل کنید.
• در هنگام جایگزینی یک سیستم جدید باید نیازهای ساختمان، به ویژه سیستم‌های تاسیسات ساختمان را ارزیابی کرد. الزامات عملیاتی و عملکردی برای نظارت بر پارامترهای کلیدی و KPIها به منظور کارایی تعمیر و نگهداری، باید در نظر گرفته شود. بسیاری از استراتژی‌های کنترل هوشمند انرژی که اخیرا توسعه یافته‌اند، باید بر اساس سیستم‌های تاسیسات ساختمان نصب شده در ساختمان، مورد ارزیابی قرار گیرند و انتخاب شوند.
• باید گرافیک و ابزارهای تشخیص عملکرد نادرست سیستم‌ها را تعیین کرد.
• اطمینان حاصل کنید که راه‌اندازی و بازبینی صحت عملکرد BMS به درستی صورت گرفته است. همچنین نظارت و تنظیم دقیق آن در طول یک دوره ۱۲ ماهه، توسط تکنسین‌های خدماتی اهمیت دارد.

مطالب بیشتر:

تعمیر و نگه داری تاسیسات استخر

بازسازی تاسیسات موتورخانه