سرویس و نگهداری موتورخانه

مراحل معاینه فنی و نگهداری دوره ای موتورخانه ساختمان

معاینه فنی و نگهداری دوره‌ای موتورخانه ساختمان از اهمیت بالایی برخوردار است. این فرآیند به بهینه‌سازی عملکرد سیستم‌های گرمایشی و کاهش مصرف سوخت کمک می‌کند. اولین مرحله، بررسی اولیه و بازدید چشمی است که شامل ارزیابی کلی وضعیت تجهیزات، نشتی‌ها و عایق‌بندی‌ها است. هدف از این بررسی، اطمینان از سلامت ظاهری دیگ، پمپ‌ها و لوله‌کشی‌ها و جلوگیری از هدررفت انرژی است. این مرحله ابتدایی به شناسایی مشکلاتی که ممکن است در آینده به مشکلات جدی‌تری منجر شوند، کمک می‌کند.
پس از بررسی اولیه، بازرسی و تمیزکاری دیگ به عنوان یکی از مراحل مهم ادامه می‌یابد. رسوبات داخلی و خارجی دیگ باید به طور دوره‌ای پاکسازی شوند تا راندمان آن حفظ گردد. همچنین، کنترل مشعل و سیستم سوخت‌رسانی به منظور اطمینان از مصرف بهینه سوخت و انجام احتراق صحیح انجام می‌شود. این کار شامل تنظیم و تمیز کردن مشعل، بررسی خطوط سوخت‌رسانی و فیلترها به منظور شناسایی نشتی‌ها و انسدادها است. در صورت عدم توجه به این موارد، ممکن است سوخت به طور ناکارآمد مصرف شده و هزینه‌های اضافی برای ساختمان به وجود آید.
در مراحل بعدی، پمپ‌های سیرکولاسیون باید روغن‌کاری و بازرسی شوند و نشتی‌های احتمالی و صدای غیرعادی آن‌ها شناسایی و رفع گردد. همچنین، ترموستات‌ها و سنسورهای فشار و دما باید تنظیم شوند تا دمای آب دیگ بر اساس نیاز ساختمان و فصل بهینه‌سازی شود. کنترل و تعویض فیلترها، بازرسی سیستم‌های الکتریکی و بررسی دودکش و تهویه موتورخانه از دیگر مراحل مهم فرآیند سرویس و نگهداری موتورخانه هستند که به حفظ ایمنی و کارایی موتورخانه کمک می‌کنند.
در نهایت، ثبت و نگهداری سوابق تعمیرات و سرویس‌های انجام‌شده نقش کلیدی در مدیریت بهتر موتورخانه دارد. این سوابق به شناسایی الگوهای نگهداری و پیش‌بینی نیازهای آینده کمک می‌کنند و باعث بهبود کارایی و کاهش هزینه‌های مربوط به نگهداری تاسیسات ساختمان می‌شوند. اجرای دقیق مراحل فوق، تضمین‌کننده عملکرد بهینه موتورخانه خواهد بود.

عیب یابی و تعمیر موتورخانه و شوفاژ

همانطور که اشاره کردیم کار نگهداری و تعمیرات موتورخانه یک فن تخصصی است. عیب یابی و تشخیص علت خرابی موتورخانه ابتدا باید توسط مهندس تاسیسات صورت گیرد و بعد از تشخیص صحیح وی، بایستی تعمیرات موتورخانه در دست اقدام قرار بگیرد و هزینه نگهداری و تعمیر موتورخانه مشخص گردد.

خرابی موتورخانه

بیشترین میزان خرابی در موتورخانه‌ها به مشعل و پمپ‌ها مربوط می‌شود؛ علت خرابی این اجزا به ویژگی الکتریکی و مکانیکی بودن آنها و کارکردی که ارائه می‌دهند، برمی‌گردد.

لوازم ثابت موتورخانه مثل دیگ، کلکتور و منبع دوجداره یا کویل‌دار هم گاهی اوقات دچار خرابی می‌شوند، اما خرابی و نقص آنها معمولا آشکار می‌شود و نشتی که به بار می‌آورد، باعث می‌شود که یک شخص عادی هم از خرابی مطلع شود. البته نقص و خرابی در کارکرد منبع دوجداره و کویل‌دار و سیستم انبساطی، می‌تواند بصورت پنهانی موجب کاهش بهره‌وری و آسیب زدن به موتورخانه شود.

شایع‌ترین دلایل خرابی موتورخانه‌ها

از شایع‌ترین دلایل خرابی موتورخانه‌ها، می‌توان به خاموش شدن گهگاهی یا همیشگی مشعل اشاره کرد. برای رفع این نقیصه باید به یک مشعل کار حرفه ای مراجعه کرد، زیرا تعمیر مشعل مهمترین قسمت تعمیر موتورخانه تلقی می‌شود.
از کار افتادن پمپ و ایجاد صدای ناهنجار پمپ شوفاژ نیز یکی دیگر از شایع‌ترین خرابی‌ها است که با اقداماتی مثل تعویض سیل، کوپلینگ، واسطه و سیم پیچی پمپ برطرف می‌شود.
نشتی دیگ موتورخانه یک مورد دیگر از خرابی‌ها است که به ندرت می‌توان آن را تعمیر کرد و غالبا جزء اقلامی‌ است که باید تعویض شود. دیگ موتورخانه گرانترین قطعه یک موتورخانه است و در دونوع پره‌ای چدنی و یک تکه فولادی در بازار موجود است.
کلکتور موتورخانه نیز گاهی اوقات بر اثر زنگ زدگی، سوراخ شده و یا دچار ترک خوردگی می‌شود، که می‌توان آن را به صورت کامل یا تکه‌ای تعمیر کرد. کلکتورها وظیفه توزیع آب گرم شوفاژ در مدار رفت و جمع‌آوری آب سرد شده بازگشتی موتورخانه در مدار برگشت را بر عهده دارند.
نشتی لوله ‌‌کشی‌های رفت و برگشتی واحدها و لوله کشی منبع انبساط نیز از دیگر مشکلاتی است که قادر است در کار موتورخانه اختلال ایجاد کند. مسدود شدن لوله کشی انبساط، تا حد زیادی سیستم گرمایش برخی از واحدها یا تمام واحدها را تحت تاثیر قرار می‌دهد و می‌تواند آنها را از کار بیاندازد و در نتیجه به دیگ موتورخانه صدمه بزند.

• پیمانکار نگهداری موتورخانه باید دارای چه ویژگی هایی باشد؟​

پیچیدگی تجهیزات نسل جدید موتورخانه ها به حدی است که پیمانکاران سنتی که تا پیش از این در بهترین حالت با دیگ های چدنی و مشعل های کوچک سر و کار داشتند، دانش و تجربه لازم در این خصوص را دارا نیستند.

– داشتن مدارک تحصیلی مرتبط (ترجیحا مدرک مهندسی تاسیسات)

– داشتن یک “تیم” (نه اینکه کلیه خدمات منحصرا توسط یک نفر صورت پذیرد!) با تیم ما آشنا شوید

– داشتن ابزارآلات تخصصی ( نه فقط آچار شلاقی و لوله گیر!!!)

– داشتن تاییدیه های مرتبط و سوابق کاری مرتبط و رضایتنامه ها (رضایت مشتریان ما را در صفحه نظرات مشتریان مشاهده بفرمایید.

– خاطر کارفرما را از بابت کیفیت خدمات مربوط به تاسیسات ساختمان آسوده خواهد ساخت.

در این زمینه شما را به خواندن مطلب با موضوع ۶ راه‌ برای انتخاب پیمانکار ماهر تعمیر و نگهداری موتورخانه دعوت مینماییم.

• وظایف پیمانکار تعمیر و نگهداری موتورخانه :

جلوگیری از بروز مشکلات، صرفه‌جویی در هزینه، حفظ آسایش افراد

اصلی ترین وظیفه یک پیمانکار تعمیر و نگهداری موتورخانه ، جلوگیری از بروز مشکلات، صرفه‌جویی در هزینه، حفظ آسایش افراد است. با داشتن روتین تعمیر و نگهداری پیشگیرانه موتورخانه می‌توانید در هزینه‌های موتورخانه صرفه جویی کنید. سیستم کنترل دمای موتورخانه و منزل باید نگهداری آن را به طور منظم انجام دهید. با تشخیص به موقع اختلالات می‌توانید از بروز مشکلات جدی و یا نیاز به تعویض قطعات تجهیزات موتورخانه، کوره یا دستگاه های تهویه مطبوع نظیر چیلر ، هواساز و … جلوگیری کنید. حتی انجام عملی ساده مانند تعویض فیلتر به طور منظم می‌تواند تا چندیدن سال طول عمر تجهیزات شما را افزایش دهد. امورات کوچکی مانند این، عمل اصلی در انجام نگهداری‌های پیشگیرانه محسوب می‌شوند. با اینکه این اعمال شاید جزئی و کوچک به نظر برسند اما آسایش افراد منزل را در کل سال تضمین کرده و نیاز شما را به تعمیرات پرهزینه کاهش می‌دهد. هنگامی که شما نگهداری‌های سالانه را انجام می‌دهید، یک مهندس تاسیسات متخصص در این زمینه تمام قطعات  و تجهیزات موتورخانه یا دستگاه های تهویه مطبوع شما را بررسی می‌کند. با استفاده از علم، تخصص و تجربیات خود می‌تواند قطعات خراب و فرسوده را شناسایی و آن‌ها را تعویض کند. در نتیجه‌ی آن شما می‌توانید در طول فصول سرد اطمینان کامل را از کوره یا دیگ موتورخانه و در فصول گرم از چیلر ، هواساز و دستگاه های تهویه مطبوع خود داشته باشید.

بررسی همه جانبه در تعمیر و نگهداری موتورخانه

واژه‌ی HVAC (تأسیسات) به معنی گرمایش، تهویه و تهویه هوای مطبوع است. مهندسین تأسیسات که برای انجام تعمیر و نگهداری‌ موتورخانه به ساختمان شما مراجعه می‌کند، با توجه به نیازهای شما تمام سیستم‌ها و یا یک سیستم خاص را بررسی خواهد کرد. در ادامه به استانداردهای تعمیر و نگهداری موتورخانه می‌پردازیم.  

بازدید چیلر و برج خنک کننده

چیلر از مهمترین تجهیزات موتورخانه می باشد. یک مهندس تاسیسات متخصص باید جهت نگهداری چیلر؛ هر هفته از آن بازید و پارامترهای مختلفی را چک و در چک لیست تعمیر و نگهداری موتورخانه ثبت و روی دستگاه چیلر نصب کند. پارامترهای مهم که باید در بازدید هفتگی چک و ثبت شوند:

• دمای ورودی و خروجی اواپراتور
• دمای ورودی و خروجی کندانسر
• دمای محلول غلیظ
• دمای محلول رقیق
• درصد کارکرد مشعل چیلر ( در چیلرهای شعله مستقیم)
• فشار دستگاه
• دمای ژانراتور
• سطح آب در اواپراتور و …
• نظافت سینی برج خنک کننده و صافی های آن در صورت نیاز
• نظافت پکینگ های برج خنک کننده

پمپ ها و توزیع آب در ساختمان

پمپ ها و سیستم های توزیع آب در ساختمان یکی دیگر از واجبات موتورخانه در بازید هفتگی می باشد. پمپ ها وظیفه انتقال و چرخش آب از موتورخانه به دستگاه هایی نظیر فن کویل ها، هواساز ها ، مبدل ها،منابع انبساط و از همه مهم تر آب تامین آب سرد و گرم مصرفی می باشد. مواردی که باید مواردی که به وسیله متخصص تعمیر و نگهداری موتورخانه شما باید هر هفته چک شوند عبارت اند از:

• عدم نشتی اتصالات پمپ ها
• عدم صدای ناهنجار و غیر نرمال
• چک کردن و تنظیم تجهیزات حفاظتی ( کنترل فاز ها، بی متال و..)
• چک کردن جریان مصرفی
• گریس کاری بلبرینگ ها

دیزل ژنراتور

دیزل ژنراتور یا همان ژنراتور برق اضطراری وظیفه تامین برق ساختمان در هنگام قطع برق شهر را دارد. تجهیزاتی نظیر پمپ ها و از همه مهم تر آسانسور همیشه باید در مدار و بکار خود ادامه دهند. خاموش شدن آن ها باعث قطع آب مصرفی ، خاموش شدن سیستم های گرمایشی و سرمایشی شده و آسایش ساکنین را دچار مشکل خواهد کرد. موارد زیر باید مرتبا بازدید و در چک لیست ثبت شوند:

• آب رادیاتور
• باطری ها
• میزان سوخت
• میزان روغن
• و استارت آزمایشی هفتگی

بویلر یا دیگ موتورخانه و منابع انبساط

دیگ های موتورخانه اغلب بزرگترین مصرف کننده های انرژی در ساختمان هستند. هرسالی که از سیستم دیگ مراقبت نشود، هزینه های آن تقریبا ۱۰% افزایش می یابد. بنابراین توجه به اجرا و نگهداری دیگ توسط پیمانکار تعمیر و نگهداری موتورخانه می تواند شروع خوبی برای کاهش مصرف انرژی و هزینه باشد. همچنین عملکرد صحیح منابع انبساط امری بسیار مهم در جلوگیری از بالا رفتن فشار و همچنین تغذیه آب دیگ و چیلر است.

بررسی ۶ مرحله ای کوره

۱. تعویض کردن فیلتر هوا توسط تکنسین به طور ایده آل این کار باید ۴ بار در سال انجام شود. اگر می‌خواهید سال‌های بعد این کار را خودتان انجام دهید، از تکنسین درخواست کنید تا طریقه‌ی انجام این کار را به شما آموزش دهد. ۲. ترموستات را چک می‌کند تا از صحیح بودن کالیبره اطمینان حاصل کند. در صورت ناهماهنگی، آن را کالیبره می‌کند. این کار به تنهایی می‌تواند به کاهش هزینه‌های قبوض شما کمک کند. ۳. تمامی اتصالات را بررسی و در صورت نیاز آن‌ها را محکم و آچارکشی می‌کند، ولتاژ و جریان موتورها را اندازه می‌گیرد و سپس قطعات متحرک را روغن کاری می‌کند. ۴. لوله‌ی تخلیه‌ی میعانات را در کوره و دیگ بررسی می‌کند. انسداد لوله‌ی تخلیه می‌تواند مشکلاتی را ایجاد کند و بر میزان رطوبت منزل تأثیر بگذارد. ۵ کنترل‌های سیستم را بررسی می‌کند تا از عملکرد صحیح و ایمن آن‌ها مطمئن شود. ۶. طبق بررسی‌های انجام شده، نیاز به تعمیرات سیستم را به شما اطلاع می‌دهد. تمام مشکلات سیستم و هزینه‌های مربوط به تعمیرات را قبل از انجام کار به شما توضیح می‌دهد.

بررسی ۶ مرحله ای در دستگاه های تهویه مطبوع

۱. در وهله‌ی اول کویل کندانسور را بررسی و با فشار آب یا در صورت وجود آلودگی زیاد با پاک کننده‌های شیمیایی آن را پاکسازی میکند. ۲. سپس ترموستات را چک کرده و آن را به مدت ۵ تا ۱۰ دقیقه در دمای پایین فعال می‌کند تا مطمئن شود که به عملکرد مطلوب و مورد نیاز خواهد رسید. ۳. رطوبت را ارزیابی می‌کند. ۴. برای اطمینان از شارژ صحیح سیستم تهویه مطبوع، superheat (دمای فوق داغ) و sub-cooling (مادون سرد) را بررسی می‌کند. ۵. از تطابق آمپر موتور با شاخص‌های سازنده اطمینان حاصل می‌کند. ۶. در صورت مشاهده‌ی اختلال طی مراحل قبل، بعد از توضیح شرایط و هزینه‌ی تعمیرات، مشکلات سیستم را رفع می‌کند. با بررسی سالانه‌ی سیستم‌های کنترل دما می‌توانید امنیت، آسایش و صرفه جویی لازم را در منزل فراهم کنید.

تعمیر و نگهداری موتورخانه استخر

اگر استخرها به درستی مورد بهره‌برداری و راهبری قرار نگیرند، بستر مناسبی برای انتقال بیماری‌ها و رشد باکتری‌ها فراهم شده و درنتیجه به تهدیدی برای سلامتی افراد تبدیل می‌شوند. بنابراین سرویس و نگهداری استخر را باید جدی گرفت. پارامتر های مهم که باید هر هفته چک شوند و در چک لیست های اندازه گیری ثبت شوند:

• کنترل و اندازه گیری کلر و پی اچ آب و شارژ آنها
• کنترل و اندازه گیری دما
• جارو زنی کف آب

هزینه سرویس و نگهداری موتورخانه

هزینه‌ های تعمیر و نگهداری موتورخانه نیزمانند سایر تاسیسات ساختمان تحت تأثیر چندین عامل مختلف قرار می ‌گیرند که برخی از مهم ترین آن ها عبارتند از:

• طور عمر و وضعیت موتورخانه: طول عمر و وضعیت موتورخانه از اصلی ‌ترین عوامل تعیین کننده هزینه نگهداری تاسیسات موتورخانه می باشند. موتورخانه‌ های قدیمی‌ تر و در وضعیت بدتر نیاز به تعمیرات بیشتری دارند و هزینه ‌های بیشتری را به همراه دارند. عواملی مانند نوع و کیفیت تعمیرات قبلی، شرایط کارکرد و محیط ‌های کاری نیز بر هزینه تعمیر و نگهداری تأثیر می ‌گذارند. در مورد هزینه نگهداری تاسیسات استخر نیز می توانیم به این مورد اشاره کنیم.
• نوع موتورخانه: نوع موتورخانه نیز بر هزینه سرویس موتورخانه ساختمان تأثیر دارد. موتورخانه ‌های با تکنولوژی پیشرفته، قطعات خاص یا تخصصی، یا موتورخانه ‌هایی که نیاز به تجهیزات و تخصص بیشتری برای تعمیر دارند، هزینه ‌های بیشتری را به همراه دارند. برای تعیین هزینه نگهداری و  تعمیرات چیلر نیز باید به این مورد توجه شود.
• نوع خدمات و قطعات: انتخاب نوع خدمات و قطعات برای سرویس و نگهداری موتورخانه نیز می ‌تواند هزینه را تحت تأثیر قرار دهد. قطعات اصلی، قطعات جایگزین اورجینال، یا قطعات مشابه از تولیدکنندگان دیگر می ‌توانند در ارزان ‌تر و گران ‌تر شدن هزینه تعمیر و نگهداری تأثیر داشته باشند. توجه به نوع و کیفیت خدمات و قطعات در نگهداری دیتاسنتر و مرکز داده نیز اهمیت بسیار زیادی دارد.
• میزان وقفه در عملکرد: اگر موتورخانه با مشکلات و خرابی‌ های جدی روبه ‌رو شود که به تعطیلی یا کاهش قابل توجه عملکرد منجر شود، هزینه تعمیرات احتمالاً بیشتر خواهد بود. در چنین مواردی، نیاز به تعمیرات فوری و تعویض قطعات وجود دارد و در مقایسه با بازدید و سرویس موتورخانه به صورت دوره ای، هزینه بیشتری نیاز است.

• هنگام عقد قرارداد، چه مدارکی را از پیمانکار بخواهیم؟

توصیه میشود در هنگام عقد قرارداد ، اسناد زیر را از پیمانکار بخواهید:

– نمونه قرارداد نگهداری تاسیسات موتورخانه

– بیمه مسوولیت مدنی کارکنان:

داشتن این بیمه توسط پیمانکار به شما کمک میکند در صورت بروز حوادث برای پرسنل آنها ، مسوولیتی متوجه ساختمان و هیئت مدیره آن نگردد.

 – مدارکی دال بر  تحصیلات مرتبط و یا گذراندن دوره های مرتبط توسط کلیه عوامل دست اندرکار تیم نگهداری و پشتیبانی تاسیسات:

زیرا بسیارند کسانی که در اکیپ های لوله کشی ساختمانها بوده اند و صرف دانستن جوشکاری یا کار با ادوات لوله کشی، خود را متخصص تاسیسات میدانند.

– لیست آدرس و شماره تلفن پروژه های قبلی :

با این روش میتوان از کارفرماهای قبلی، کیفیت کار تیم مجری را جویا شد.

– چک لیست ها :

برخورداری از چک لیست تعمیر و نگهداری موتورخانه یکی از پارامترهای مهم و تاثیرگذار در کیفیت نگهداری از موتورخانه‌ها است. در تصویر زیر نمونه چک لیست موتورخانه که در طی بازدید دوره ای (هفتگی) تیم کلینیک انرژی ساختمان، که در قراردادهای این شرکت استفاده میشود را ملاحظه مینمایید.

شایان ذکر است که این چک لیست موتورخانه بصورت الکترونیکی پس از هر بار بازدید برای مدیران پروژه ها ارسال میگردد.

چک لیست تعمیر و نگهداری موتورخانه

در این زمینه نظر شما را به مطلبی با عنوان نحوه انتخاب پیمانکار نگهداری موتورخانه جلب مینماییم.

• خدمات سرویس و نگهداری موتورخانه و استخر شامل چه آیتم هایی است؟​

در کلینیک انرژی ساختمان، این خدمات توسط یک تیم کارآزموده از مهندسین برق و تاسیسات ارایه می شود.

پس از عقد قرارداد نگهداری موتورخانه در تهران ، یک تکنسین به هرپروژه اختصاص داده خواهد شد. بسته نوع قرارداد، تعداد بازدیدهای مشخصی در هر هفته و یا هرماه به موتورخانه اختصاص داده خواهد شد. در هر نوبت بازدید از کلیه تجهیزات موتورخانه، تجهیزات استخر، آب استخر و تجهیزات منصوبه روی بام بازدید بعمل می آید. در صورتی که هر تجهیزی نیاز به سرویس ، تعمیر و یا تعویض قطعه داشته باشد، همگی توسط سرویس کار موتورخانه انجام میشود. در پایان هر بازدید نیز گزارشی تهیه و برای کارفرما و مدیر پروژه ارسال خواهد شد.